Den objektiven Wert einer Immobilie schnell und einfach bestimmen

Durch die Bereitstellung von innovativen Marktdaten, die erstmalig auf mehrdimensionalen Schätzfunktionen beruhen, ist es möglich für eine konkrete Immobilie den objektbezogenen vorläufigen Vergleichswert zu ermitteln. Hierfür werden lediglich wenige Daten zur Immobilie wie Baujahr, Wohnfläche, Lage, Grundstücksgröße, Grad der Unterkellerung, Verfügbarkeit und Zeitpunkt benötigt. Hinweis: Bei den im Bild dargestellten Beispielen handelt sich um frei erfundene Vergleichswerte und Immobilien. Diese lassen keinerlei Rückschluss auf das jeweilige Preisniveau zu.

Welchen objektiven Wert hat ein freistehendes Ein- bzw. Zweifamilienhaus im Landkreis Deggendorf? Wie werden Doppelhaushälften bzw. Reihenendhäuser auf dem örtlichen Immobilienmarkt durchschnittlich gehandelt? Was ist eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus wirklich wert? Diese Fragen beantwortet der aktuelle Grundstücksmarktbericht für den Landkreis Deggendorf mit Hilfe von innovativen Marktdaten, die erstmalig auf mehrdimensionalen Schätzfunktionen beruhen.

Der Grundstücksmarktbericht wendet sich dabei sowohl an die freiberuflichen Bewertungssachverständigen und an alle Stellen und Institutionen der Privatwirtschaft und der öffentlichen Verwaltung, die auf Kenntnisse über den örtlichen Grundstücksmarkt angewiesen sind, als auch an interessierte Bürger und Bürgerinnen sowie an alle Personen, die Immobilien erwerben, veräußern oder beleihen wollen.

Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen besteht für den räumlichen Bereich des Landkreises Deggendorf ein selbstständiger, unabhängiger und nicht weisungsgebundener Gutachteraus-schuss. Die Aufgaben des Gutachterausschusses sind im § 193 BauGB geregelt.

Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Zur Erfüllung der gesetzlichen Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. Diese befindet sich im Landratsamt Deggendorf.

Als zentrale Aufgabe führt der Gutachterausschuss eine detaillierte Kaufpreissammlung. Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen ist zur Führung der Kaufpreissammlung jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht erstmals oder erneut zu bestellen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem zuständigen Gutachteraus-schuss für Grundstückswerte zu übersenden. Somit verfügen einzig und allein die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte über das komplette und originäre Zahlen- und Datenmaterial im Bereich des Grundstücksverkehrs. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Deggendorf nimmt jährlich rund 1.750 Verträge in die Kaufpreissammlung auf und wertet diese nach Weisung des Vorsitzenden des Gutachterausschusses sachkundig und anonymisiert aus.

Der aktuelle Grundstücksmarktbericht enthält die Umsatzzahlen des Landkreises Deggendorf von 2013 bis 2020. Diese vermitteln einen groben Überblick, wie sich einerseits der örtliche Immobilienmarkt als Ganzes entwickelt hat und wie sich andererseits die verschiedenen Grundstücksteilmärkte individuell verändert haben. Sowohl für den Gesamtmarkt als auch für die einzelnen Grundstücksteilmärkte wurden die jeweiligen Vertragszahlen sowie die Flächen- und Geldumsätze in Form von Diagrammen und Tabellen übersichtlich aufbereitet.

Der Grundstücksmarktbericht informiert auch darüber, zu welchen Preisen PKW-Stellplätze beim Grundstücksteilmarkt Wohnungs- und Teileigentum in den Jahren 2019 und 2020 gehandelt wurden.

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat für die PKW-Stellplatzarten Tiefgaragenstellplätze, Garagenstellplätze, Carportstell-plätze und Stellplätze im Freien mit Hilfe von einfachen Mittelwertberechnungen durchschnittliche Stellplatzfaktoren für neue und gebrauchte PKW-Stellplätze ermittelt. Für einen besseren Marktüberblick wurden neben den durchschnittlichen Stellplatzfaktoren auch noch der kleinste und größte Stichprobenwert sowie die Preisspanne, innerhalb derer 50 % der Stichprobenwerte lagen, veröffentlicht.

Des Weiteren enthält der aktuelle Grundstücksmarktbericht durchschnittliche Gebäudefaktoren (€/m² Wohnfläche) für die Grundstücksteilmärkte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenendhäuser sowie Eigentumswohnungen. Vor dem Hintergrund, dass die Gebäudefaktoren erstmalig mit Hilfe von aufwendigen statistischen Analysen auf mehrere Einflussgrößen untersucht wurden, gründen die durchschnittlichen Gebäudefaktoren auf sogenannten mehrdimensionalen Schätzfunktionen.

Mehrdimensionale Schätzfunktionen haben zwei wesentliche Vorteile. Erstens: Die verschiedenen Grundstücksteilmärkte können viel detaillierter beschrieben werden. Dies führt dazu, dass die Schätzfunktionen die Realität deutlich besser abbilden. Zweitens: Für beliebige Immobilien können qualitativ hochwertige objektbezogene durchschnittliche Gebäudefaktoren bereitgestellt werden. Die aufwendigen statistischen Analysen zeigen, dass die durchschnittlichen Gebäudefaktoren insbesondere von nachfolgenden signifikanten Einflussgrößen abhängen: Baujahr, Wohnfläche, Lage, Grundstücksgröße, Grad der Unterkellerung, Verfügbarkeit und Zeitpunkt. Durch Einsetzen der Daten einer konkreten Immobilie in die zutreffende mehrdimensionale Schätzfunktion kann der objektbezogene durchschnittliche Gebäudefaktor (angepasster Vergleichsfaktor) berechnet werden. Objektbezogene durchschnittliche Gebäudefaktoren werden im Vergleichswertverfahren benötigt, um den vorläufigen Vergleichswert zu ermitteln.

Der vorläufige Vergleichswert kann durch Multiplikation des angepassten Vergleichsfaktors mit der entsprechenden Bezugsgröße (Wohnfläche) ermittelt werden. Eine zusätzliche Anpassung ist nicht erforderlich, soweit der Vergleichsfaktor die Marktlage bereits hinreichend berücksichtigt. Ist auf Grund ergänzender Analysen und sachverständiger Würdigung eine zusätzliche Marktanpassung erforderlich, ist diese durch Zu- und Abschläge vorzunehmen und zu begründen. Unter nachträglicher Berücksichtigung von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (z.B. wirtschaftliche Überalterung, überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden, von marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge, Freilegungskosten, Bodenverunreinigungen, grundstücksbezogene Rechte und Belastungen, vom Modell abweichende bzw. noch nicht berücksichtigte Objekteigenschaften) ergibt sich letztlich der Vergleichswert. Der ermittelte Vergleichswert entspricht in der Regel dem Verkehrswert des Bewertungsobjekts.

Für Bewertungssachverständige stellt der aktuelle Grundstücksmarktbericht zudem durchschnittliche Sachwertfaktoren für die Grundstücksteilmärkte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften und Reihenendhäuser zur Verfügung. Diese wurden ebenso wie die Gebäudefaktoren erstmalig mittels umfangreicher statistischer Analysen auf mehrere Einflussgrößen untersucht und beruhen somit ebenfalls auf mehrdimensionalen Schätzfunktionen. Die statistischen Untersuchungen verdeutlichen, dass die Sachwertfaktoren insbesondere von den Einflussgrößen vorläufiger Sachwert, Lage und Zeitpunkt abhängen.

Durch Einsetzen der Daten einer konkreten Immobilie in die zutreffende mehrdimensionale Schätzfunktion kann der objektbezogene durchschnittliche Sachwertfaktor ermittelt werden. Objektbezogene durchschnittliche Sachwertfaktoren werden im Sachwertverfahren benötigt, um den im Wesentlichen nur kostenorientierten vorläufigen Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt anzupassen.

Der objektbezogene durchschnittliche Sachwertfaktor stellt somit die Marktanpassung im Sachwertverfahren dar und führt vom vorläufigen Sachwert zum marktangepassten vorläufigen Sachwert. Unter nachträglicher Berücksichtigung von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen ergibt sich letztlich der Sachwert. Der ermittelte Sachwert entspricht in der Regel dem Verkehrswert. Liegen aus zusätzlich angewandten Wertermittlungsverfahren abweichende Ergebnisse vor, so sind diese bei der Ermittlung des Verkehrswerts entsprechend ihrer Aussagefähigkeit und unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu würdigen.

Der aktuelle Grundstücksmarktbericht für den Landkreises Deggendorf hat 215 Seiten und kann in reduzierter Form (ohne wertermittlungsrelevante Daten) auf der Internetseite http://www.boris-bayern.de/

nach erfolgter Anmeldung unter der Rubrik „weitere Marktdaten erwerben“ kostenlos als PDF-Datei heruntergeladen werden.

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Deggendorf erstattet auf schriftlichen Antrag gebührenpflichtige Einzelauskünfte aus dem aktuellen Grundstücksmarktbericht. Es können sowohl objektbezogene vorläufige Vergleichswerte (basierend auf den durchschnittlichen Gebäudefaktoren) für die Grundstücksteilmärkte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenendhäuser sowie Eigentumswohnungen als auch objektbezogene durchschnittliche Sachwertfaktoren für die Grundstücksteilmärkte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften und Reihenendhäuser beantragt werden. Die entsprechenden Antragsformulare sind auf der Internetseite des Landratsamts Deggendorf hinterlegt und können unter https://www.landkreis-deggendorf.de/leben-arbeiten/bauen/wertermittlung-gutachterausschuss/ abgerufen werden.