Vergleichsfaktoren (Gebäudefaktoren)

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Deggendorf wertet tatsächliche Kaufpreise von Immobilien aus und ermittelt mit Hilfe von multiplen linearen Regressionsanalysen sowohl für den Grundstücksteilmarkt freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, sowie für den Grundstücksteilmarkt Doppelhaushälften, Reihenendhäuser und Reihenmittelhäuser als auch für den Grundstücksteilmarkt Eigentumswohnungen multiple Regressionsgleichungen (mehrdimensionale Schätzfunktionen) für durchschnittliche Gebäudefaktoren.

Durchschnittliche Gebäudefaktoren werden im Vergleichswertverfahren (§ 24 Abs.2 Nr. 2 ImmoWertV) benötigt, um den vorläufigen Vergleichswert zu ermitteln. Vor dem Hintergrund, dass die vom Gutachterausschuss ermittelten durchschnittlichen Gebäudefaktoren auf multiplen Regressionsgleichungen bzw. auf mehrdimensionalen Schätzfunktionen basieren, handelt es sich bei den durchschnittlichen Gebäudefaktoren nicht um Vergleichsfaktoren im Sinne des § 20 Abs. 2 ImmoWertV, sondern um objektspezifisch angepasste Vergleichsfaktoren im Sinne des § 26 Abs. 1 ImmoWertV. Der vorläufige Vergleichswert kann durch Multiplikation des objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors mit der entsprechenden Bezugsgröße ermittelt werden.

Der marktangepasste vorläufige Vergleichswert entspricht nach Maßgabe des § 7 ImmoWertV dem vorläufigen Vergleichswert. Lassen sich die allgemeinen Wertverhältnisse bei Verwendung des objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors auch durch eine Anpassung nach § 9 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV nicht ausreichend berücksichtigen, ist zur Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Vergleichswerts eine Marktanpassung durch marktübliche Zu- oder Abschläge erforderlich.

Der Vergleichswert ergibt sich aus dem marktangepassten vorläufigen Vergleichswert und der Berücksichtigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen und Modellansätzen abweichen. Hierzu zählen unter anderem besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel und Bauschäden, bauliche Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (Liquidationsobjekte) und zur alsbaldigen Freilegung anstehen, Bodenverunreinigungen, Bodenschätze sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen.

Grundsätzlich sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV), das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Verfahrenswert des oder der angewendeten Wertermittlungsverfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.

Weitere Informationen zu den objektspezifisch angepassten Gebäudefaktoren (wie z.B. detaillierte Modell- und Stichprobenbeschreibungen, Anwendungsbeispiele) können den Grundstücksmarktberichten des Landkreises Deggendorf ab Ausgabe 2021 entnommen werden.

Die Grundstücksmarktberichte des Landkreises Deggendorf können ab Ausgabe 2021 beim Bodenrichtwertinformationensystem Bayern (BORIS Bayern), das unter dem Internetlink https://www.boris-bayern.de/ zu erreichen ist, nach erfolgter Anmeldung bzw. erstmaliger Registrierung kostenlos als PDF-Datei heruntergeladen werden.

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Deggendorf erstattet auf schriftlichen Antrag sowohl für den Grundstücksteilmarkt freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser als auch für den Grundstücksteilmarkt Doppelhaushälften, Reihenendhäuser und Reihenmittelhäuser sowie für den Grundstücksteilmarkt Eigentumswohnungen gebührenpflichtige Einzelauskünfte bzgl. objektspezifisch angepasster Gebäudefaktoren und vorläufiger Vergleichswerte (100 € je Auskunft). Für den Antrag auf Einzelauskunft ist das nachfolgende Formular zu verwenden.