Erstmaliger Grundstücksmarktbericht für den Landkreis Deggendorf

Der Grundstücksmarktbericht kann über das Auskunftssystem BORIS BAYERN unter http://www.boris-bayern.de gebührenpflichtig erworben werden.

 Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen besteht für den Bereich des Landkreises Deggendorf gemäß den gesetzlichen Bestimmungen des § 192 BauGB ein selbstständiger, unabhängiger und nicht weisungsgebundener Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Die Aufgaben des Gutachterausschusses sind im § 193 BauGB geregelt. Zur Erfüllung seiner Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. Diese befindet sich im Landratsamt Deggendorf.

Als zentrale Aufgabe führt der Gutachterausschuss eine Kaufpreissammlung, welche das Fundament des Grundstücksmarktberichts darstellt. Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen des § 195 Abs. 1 S. 1 BauGB ist zur Führung der Kaufpreissammlung jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht erstmals oder erneut zu bestellen, von der beurkundenden Stelle (Notar) in Abschrift dem zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte zu übersenden. Somit verfügen einzig und allein die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte über das komplette und originäre Zahlen- und Datenmaterial im Bereich des Grundstücksverkehrs. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Deggendorf nimmt im langfristigen Mittel jährlich rund 1.750 Verträge in die Kaufpreissammlung auf und wertet die notariellen Urkunden nach Weisung des Vorsitzenden des Gutachterausschusses sachkundig und anonymisiert aus.

Mit der Erstellung und Veröffentlichung des erstmaligen Grundstücksmarktberichts verfolgt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses insbesondere das Ziel, dass der örtliche Grundstücksmarkt für alle transparenter wird. Dabei wendet sich der Grundstücksmarktbericht sowohl an die freiberuflichen Bewertungssachverständigen und an alle Stellen und Institutionen der Privatwirtschaft und der öffentlichen Verwaltung, die auf Kenntnisse über den örtlichen Grundstücksmarkt angewiesen sind, als auch an interessierte Bürger und Bürgerinnen sowie an alle Personen, die Immobilien erwerben, veräußern oder beleihen wollen.

Der erstmalig erstellte Grundstücksmarktbericht für den Landkreis Deggendorf beinhaltet sowohl Daten zum Landkreis Deggendorf und zur allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung als auch detaillierte Informationen zum örtlichen Immobilienmarkt. Der Grundstücksmarktbericht ist mit seinen umfangreichen Auswertungen und fundierten Ergebnissen als neutrale und objektive Informationsquelle im Bereich des örtlichen Immobilienmarktes zu verstehen.

Einen groben Überblick, wie sich der Immobilienmarkt im Landkreis Deggendorf in den letzten 5 Jahren insgesamt und in den einzelnen Teilmärkten entwickelt hat, zeigen die im Grundstücksmarktbericht enthaltenen Umsatzzahlen. Hierzu wurden sowohl für den Gesamtmarkt als auch für die einen Teilmärkte die Entwicklungen der Vertragszahlen sowie der Flächen- und Geldumsätze grafisch und tabellarisch aufbereitet.

Der Grundstücksmarktbericht enthält zudem auch umfangreiche Auswertungen dazu, wie im Bereich des Grundstücksteilmarktes Wohnungs- und Teileigentum in den Jahren 2017 und 2018 die verschiedenen Stellplatzarten auf dem örtlichen Immobilienmarkt im Durchschnitt gehandelt wurden. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat für die Stellplatzarten Tiefgaragenstellplätze, Garagenstellplätze, Carportstellplätze und Stellplätze im Freien durchschnittliche Stellplatzfaktoren für neue und gebrauchte Stellplätze abgeleitet.

Der Grundstücksmarktbericht stellt auch durchschnittliche Sachwertfaktoren (= Marktanpassung im Sachwertverfahren; Sachwertverfahren §§21 bis 23 ImmoWertV i.V.m. Sachwert-Richtlinie) für die Grundstücksarten freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften/Reihenendhäuser zur Verfügung. Sachwertfaktoren leiten sich ab, indem der bereinigte Kaufpreis durch den vorläufigen Sachwert (Modellwert im Sachwertverfahren) geteilt wird. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat für die Ableitung der Sachwertfaktoren insgesamt 161 Kaufverträge aus den Jahren 2017 und 2018 stets unter Zuhilfenahme der Bauakten sowie den vom Käufer ausgefüllten Fragebögen nachbewertet. Mit Hilfe der aus den tatsächlichen Kaufverträgen abgeleiteten durchschnittlichen Sachwertfaktoren können Bewertungssachverständige unter Heranziehung des Sachwertverfahrens den Verkehrswert (im Sinne des § 194 BauGB) eines konkreten Bewertungsobjektes ermitteln.

Darüber hinaus bietet der Grundstücksmarktbericht auch für Laien ein vereinfachtes Verfahren (indirektes Vergleichswertverfahren) an, um einen sogenannten Immobilienrichtwert schnell und unkompliziert selbst zu ermitteln. Bei dem Immobilienrichtwert handelt es sich nicht um den konkreten Verkehrswert des Bewertungsobjektes, sondern um eine Annäherung an diesen. Der Immobilienrichtwert ist somit als Orientierungswert zu verstehen. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Deggendorf hat für die Grundstücksarten freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften/Reihenendhäuser durchschnittliche Gebäudefaktoren abgeleitet, indem geeignete Kaufverträge aus den Jahren 2017 und 2018 zunächst um den Bodenwert und anschließend um den Zeitwert des Garagengebäudes bereinigt wurden. Im Anschluss daran wurde der auf das Wohnhaus entfallene Kaufpreisanteil durch die innenliegende Wohnfläche geteilt. Die innenliegende Wohnfläche (ohne Balkone und Terrassen) wurde immer mit Hilfe der Bauakte gemäß der Wohnflächenverordnung ermittelt. Die durchschnittlichen Gebäudefaktoren beziehen sich auf einen Quadratmeter innenliegende Wohnfläche und sind abhängig vom Baujahr bzw. vom Gebäudealter. Das nachfolgende Beispiel zeigt, wie mit wenigen Angaben zum Bewertungsobjekt und unter Zuhilfenahme des zutreffenden durchschnittlichen Gebäudefaktors der Immobilienrichtwert schnell ermittelt werden kann: